De slimste beleggers op Wall Street doen iets wat ze nog nooit eerder hebben gedaan. Warren Buffett zit op 325 miljard dollar aan contanten. Jamie Dimon heeft zojuist voor het eerst in zijn carrière als CEO aandelen van JP Morgan verkocht.

Bankdirecteuren in heel Amerika liquideren stilletjes hun posities, terwijl ze u vertellen dat alles in orde is. En dit is wat u bang zou moeten maken over 2025. De crash die iedereen voor dit jaar had voorspeld, vindt niet plaats zoals gepland, maar dat komt niet omdat de problemen zijn verdwenen.

Het komt omdat ze exponentieel erger zijn geworden, terwijl ze systematisch voor het publiek verborgen zijn gehouden. Op dit moment, nu de markten nieuwe hoogtepunten bereiken en economen de overwinning op de recessievrees uitroepen, zitten de grootste financiële instellingen in Amerika op tijdbommen die 2008 doen lijken op een oefenronde. We hebben het deze keer niet over subprime-hypotheken.

We hebben het over 2,3 biljoen dollar aan schaduwbankrisico’s die op geen enkele balans staan. We hebben het over 957 miljard dollar aan commerciële vastgoedleningen die dit jaar aflopen en niet kunnen worden geherfinancierd. We hebben het over een systeem dat zo onderling verbonden en gefinancierd is dat het, wanneer het instort, niet geleidelijk zal gebeuren zoals in 2008.

Het zal onmiddellijk uiteenvallen. Het uitstel is geen genade. Het is de opmaat naar iets veel ergers.

En de mensen die deze instellingen leiden, weten precies wat er gaat komen, omdat ze zich daar nu op voorbereiden terwijl ze u in het ongewisse laten. Ik zal u laten zien wat zij u niet willen laten zien. Het eerste wat u moet begrijpen, is dat elke grote financiële crisis hetzelfde patroon volgt.

Er is altijd een periode van valse rust vlak voordat de storm losbarst. In 1929 bereikte de markt recordhoogtes, slechts enkele maanden voor Black Thursday. In 2007 rapporteerden banken recordwinsten terwijl ze giftige hypotheken verpakten.

En in 2025 zien we precies hetzelfde scenario zich in realtime ontvouwen. J.P. Morgan handhaaft zijn basisvisie dat de huidige economische cyclus niet in 2025 zal eindigen. Ze voorspellen slechts een matig recessierisico voor de komende 12 maanden.

Bank of America sluit zich aan bij dit optimisme. Goldman Sachs spreekt over een zachte landing. De Federal Reserve suggereert dat ze de meest agressieve renteverhogingscyclus in vier decennia succesvol hebben doorlopen zonder iets belangrijks te breken.

Maar hier is wat ze je niet vertellen. Hoewel deze instellingen in het openbaar stabiliteit voorspellen, vertellen hun interne acties een heel ander verhaal. De groei van het Amerikaanse bbp is gestagneerd op slechts 1,5 procent, een daling ten opzichte van 2,7 procent in 2024.

De rente daalt, wat goed klinkt totdat je beseft dat dit de winstmarges van banken onder druk zet. De nettorentemarges zullen naar verwachting tegen december krimpen tot ongeveer 3 procent, het laagste niveau sinds de financiële crisis. En terwijl officiële bronnen voorzichtig optimistisch blijven, luiden gerespecteerde economen de alarmbel, iets wat de mainstream media weigeren te erkennen.

Nouriel Roubini, die de crisis van 2008 correct voorspelde, schat de kans op een recessie tegen het einde van 2025 op 80 procent. Torsten Slock van Apollo schat die kans zelfs nog hoger in, namelijk op 90 procent. Dit zijn geen marginale stemmen.

Dit zijn economen met een trackrecord van nauwkeurigheid wanneer het er echt toe doet. De kloof tussen officiële prognoses en waarschuwingen van experts weerspiegelt iets dat veel gevaarlijker is dan een simpele meningsverschil over economische gegevens. Het weerspiegelt een gecoördineerde poging om het vertrouwen te behouden terwijl de fundamenten onder onze voeten wegzakken.

Laat me u nu laten zien wat er werkelijk achter de schermen gebeurt, te beginnen met het schaduwbanksysteem dat is uitgegroeid tot een monster dat niemand wil erkennen. Toen de Dodd-Frank Act na 2008 werd ingevoerd, was het verklaarde doel om een nieuwe financiële crisis te voorkomen door banken strenger te reguleren. Wat er in werkelijkheid gebeurde, was dat het risico niet verdween.

Het verdween naar de schaduw, naar een parallel financieel systeem dat nog minder toezicht kent dan de banken die vijftien jaar geleden de economie bijna vernietigden. Tegenwoordig vertegenwoordigt schaduwbankieren wereldwijd 68 biljoen dollar aan activa. Dat is bijna drie keer de omvang van de hele Amerikaanse economie.

En hier komt het angstaanjagende deel. Traditionele banken hebben hun risico niet verminderd door deze markten te vermijden. Ze hebben hun risico juist vergroot door de belangrijkste financiers van schaduwbankieren te worden.

Moody’s meldt dat Amerikaanse banken ongeveer 300 miljard dollar rechtstreeks aan particuliere kredietverstrekkers hebben geleend. Maar dat is nog maar het begin. De totale kredietverlening aan alle niet-deposito financiële instellingen is gestegen tot 1,2 biljoen dollar.

De kredietverplichtingen van banken aan niet-bancaire financiële instellingen bedroegen in het derde kwartaal van 2024 alleen al bij de grote banken 2,1 biljoen dollar. Bedenk eens wat dit betekent. Banken nemen kredietrisico’s op zich via complexe tussenstructuren die de ware aard en omvang van hun blootstelling verhullen.

Ze lenen in feite aan kredietverstrekkers die op hun beurt leningen verstrekken aan kredietnemers waar de oorspronkelijke banken nooit rechtstreeks zaken mee zouden doen. Het is een schijnvertoning die bedoeld is om regelgeving te omzeilen en tegelijkertijd het systeemrisico te vergroten. De onderlinge verbondenheid van deze relaties creëert versterkende mechanismen die tijdens eerdere financiële crises niet aanwezig waren.

Wanneer een deel van het systeem onder druk komt te staan, blijft dat niet beperkt tot dat deel. Het verspreidt zich via deze verborgen netwerken als een lopend vuurtje door een bos dat doordrenkt is met benzine. Amerikaanse banken hebben nu grote en groeiende blootstellingen aan subprime-bedrijfs- en consumentenkredieten via zowel directe als indirecte kanalen.

Ze verstrekken 2,3 biljoen dollar aan kredietverplichtingen aan schaduwbanken, bovenop hun directe leningen aan bedrijven en consumenten. Dit vertegenwoordigt een verborgen hefboomwerking die kan exploderen wanneer de economische omstandigheden verslechteren, waardoor banken gedwongen worden om enorme verliezen te erkennen die ze met succes buiten hun balansen hebben gehouden. De diversiteit en toenemende betrokkenheid van niet-bancaire entiteiten bij kredietverlening heeft geleid tot meer onderlinge verbanden, ook op grensoverschrijdende basis.

Het IMF merkt op dat spanningen in deze sector nu op grotere schaal kunnen worden doorgegeven aan andere delen van het financiële stelsel en aan de bredere economie. Maar hier ligt het cruciale punt. De ondoorzichtigheid van deze verbanden blijft aanzienlijk.

Zelfs toezichthouders begrijpen niet volledig hoe diep deze relaties gaan of hoe snel de besmetting zich zou kunnen verspreiden. Dit is geen theoretisch risico. Dit is wiskundige zekerheid.

Wanneer de onvermijdelijke stresstest komt, zullen deze verborgen risico’s allemaal tegelijk aan het licht komen, wat een cascade van faillissementen zal veroorzaken die 2008 in vergelijking daarmee als beperkt zullen doen lijken. Maar schaduwbankieren is slechts een deel van de vergelijking. De meest directe en kwantificeerbare bedreiging voor de stabiliteit van het bankwezen in 2025 komt van een sector die iedereen kan zien, maar waar niemand eerlijk over wil praten.

Commercieel vastgoed. De cijfers zijn hier verbluffend en onmiskenbaar. In 2025 loopt voor 957 miljard dollar aan commerciële vastgoedleningen af.

Dat is bijna drie keer zoveel als het gemiddelde over twintig jaar. Deze herfinancieringsmuur komt op het slechtst mogelijke moment in de moderne financiële geschiedenis. Sinds de Federal Reserve in het eerste kwartaal van 2022 begon met het verhogen van de rente, is de waarde van commercieel vastgoed met 22% gedaald.

Ondertussen zijn de financieringskosten drastisch gestegen. De wiskunde van herfinanciering is voor vastgoedeigenaren wreed geworden. Een hypothetisch kantoorgebouw van 100 miljoen dollar zou in waarde dalen tot 72 miljoen dollar als de cap rates zouden stijgen van 4,5% naar 6,25%. Als de lener tegen deze lagere waardering zou willen herfinancieren, zou hij 18 miljoen dollar extra aan eigen vermogen moeten inbrengen om de herfinanciering goedgekeurd te krijgen.

Volgens het National Bureau of Economic Research lijkt ongeveer 14% van alle commerciële vastgoedleningen en 44% van de leningen op kantoorgebouwen een negatieve vermogenspositie te hebben. Dit betekent dat de schuld hoger is dan de waarde van het onroerend goed, waardoor het risico dat kredietnemers hun leningen niet terugbetalen en in gebreke blijven, aanzienlijk toeneemt. De blootstelling is niet gelijkmatig verdeeld over het banksysteem.

Regionale banken zijn onevenredig kwetsbaar. Commerciële vastgoedleningen maken 28,7% uit van de activa van kleine banken, tegenover slechts 6,5% bij grotere banken. Regionale en gemeenschapsbanken hebben ongeveer 70% van de commerciële vastgoedschulden in handen, waardoor er een geconcentreerd risico ontstaat bij instellingen die niet over de diversificatie en kapitaalbuffers van hun grotere tegenhangers beschikken.

Veel kleinere banken hebben commerciële vastgoedleningen die 40 tot 50% van hun totale activa vertegenwoordigen. Dit concentratierisico creëert de voorwaarden voor een cascade van bankfaillissementen als de wanbetalingen op commercieel vastgoed zoals verwacht versnellen. Banken hebben strategieën toegepast om leningen tijdelijk te verlengen om te voorkomen dat ze verliezen moeten erkennen.

Maar deze aanpak heeft zijn beperkingen. Het tijdelijk uitstellen van de erkenning in plaats van het oplossen van de onderliggende problemen creëert de voorwaarden voor een nog ernstigere crisis wanneer de onvermijdelijke afrekening komt. Wat deze crisis in commercieel vastgoed bijzonder gevaarlijk maakt, is dat ze een afspiegeling is van de ineenstorting van Silicon Valley Bank, maar dan op een schaal die alles wat we in 2023 hebben meegemaakt in het niet doet verdwijnen.

Vergeet niet dat Silicon Valley Bank niet failliet ging vanwege wanbetalingen op leningen, maar vanwege renterisico’s en geconcentreerde blootstellingen. De bank had langlopende effecten in bezit die in waarde daalden toen de rente snel steeg. Toen deposanten in paniek raakten en hun geld probeerden op te nemen, moest de bank deze effecten met enorme verliezen verkopen.

Stel je nu eens voor dat dit scenario zich tegelijkertijd bij honderden regionale banken voordoet, die allemaal onder water staande commerciële vastgoedleningen in bezit hebben die niet kunnen worden geherfinancierd. De Federal Deposit Insurance Corporation ziet al waarschuwingssignalen. Banken melden een toename van afschrijvingen op commerciële vastgoedleningen.

De achterstalligheidspercentages stijgen gestaag. En het ergste moet nog komen, omdat de meeste van deze leningen hun vervaldatum nog niet hebben bereikt. De strategie van uitstel en doen alsof die banken momenteel hanteren, wekt een vals gevoel van veiligheid.

Door de looptijd van leningen tijdelijk te verlengen, vermijden banken dat ze onmiddellijke verliezen op hun balans moeten opnemen. Maar deze aanpak lost het onderliggende probleem niet op. Het stelt alleen maar het moment van de waarheid uit, terwijl de uiteindelijke impact alleen maar ernstiger wordt.

Wanneer deze commerciële vastgoedleningen uiteindelijk aflopen en niet kunnen worden geherfinancierd, staan vastgoedeigenaren voor een eenvoudige keuze. Ofwel injecteren ze enorme bedragen aan extra eigen vermogen om hun vastgoed te behouden, ofwel lopen ze weg en geven ze de sleutels aan de kredietverstrekker. Voor veel vastgoed, met name kantoorgebouwen in grote stedelijke gebieden, is het economisch gezien voordeliger om weg te lopen.

Brookfield Asset Management, een van ‘s werelds grootste vastgoedeigenaren, is al met dit proces begonnen. In 2024 zijn ze in gebreke gebleven bij twee kantoortorens in Los Angeles, door simpelweg te stoppen met betalen en de gebouwen aan de kredietverstrekker te geven. Dit was niet omdat Brookfield in financiële moeilijkheden verkeerde.

Het was omdat die specifieke gebouwen minder waard waren dan hun hypotheken, waardoor wanbetaling de economisch rationele keuze was. Deze trend zal zich in 2025 en 2026 versnellen naarmate meer leningen vervallen. Wanneer dat gebeurt, zullen de kredietverstrekkers die deze hypotheken in handen hebben, enorme verliezen lijden.

En die kredietverstrekkers zijn voornamelijk de regionale banken waarvan Main Street America afhankelijk is voor zakelijke leningen, consumentenleningen en basisbankdiensten. Maar hier wordt het verhaal nog verontrustender. De crisis in commercieel vastgoed en de blootstelling aan schaduwbankieren zijn geen afzonderlijke problemen.

Ze zijn met elkaar verbonden op een manier die feedbackloops en versterkende effecten creëert die een systeemcrisis kunnen veroorzaken. Particuliere kredietfondsen, die deel uitmaken van het schaduwbanksysteem, zijn belangrijke spelers geworden in de kredietverlening voor commercieel vastgoed. Wanneer de waarde van commercieel vastgoed instort, zullen deze fondsen enorme verliezen lijden.

Maar dit zijn dezelfde fondsen waaraan traditionele banken miljarden hebben geleend. Wanneer de particuliere kredietfondsen hun bankleningen niet kunnen terugbetalen omdat hun investeringen in commercieel vastgoed slecht zijn uitgepakt, komen de verliezen terug bij het traditionele banksysteem terecht. Ondertussen hebben verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen zwaar geïnvesteerd in zowel commercieel vastgoed als particuliere kredietstrategieën.

Wanneer beide sectoren tegelijkertijd instorten, zullen deze instellingen te maken krijgen met liquiditeitscrises die hen dwingen andere activa te verkopen, waardoor er neerwaartse druk ontstaat op alle financiële markten. De onderlinge verbondenheid reikt verder dan directe financiële relaties. Banken, verzekeringsmaatschappijen en schaduwbankinstellingen hebben vaak een gedeelde investeerdersbasis, gemeenschappelijke blootstelling aan activa en gecorreleerde handelsstrategieën.

In stressvolle periodes zorgen deze relaties voor een besmettingseffect dat paniek sneller verspreidt dan individuele instellingen kunnen reageren. Deze dynamiek speelde zich af tijdens de financiële crisis van 2008. Maar het huidige systeem is veel complexer en meer onderling verbonden dan alles wat 15 jaar geleden bestond.

Het schaduwbanksysteem is exponentieel gegroeid, de commerciële vastgoedmarkt is meer gefinancierd met vreemd vermogen en speculatief geworden, en het regelgevingskader dat is ontworpen om een nieuwe crisis te voorkomen, heeft het risico gewoonweg verschoven naar gebieden waar het toezicht nog zwakker is. Het resultaat is een financieel systeem dat aan de oppervlakte stabiel lijkt, maar in werkelijkheid kwetsbaarder is dan ooit tevoren in de moderne geschiedenis. Het uitblijven van de voorspelde crash in 2025 is geen bewijs dat de problemen zijn opgelost.

Het is een bewijs dat de problemen zo effectief zijn verborgen dat wanneer ze uiteindelijk aan de oppervlakte komen, de impact onmiddellijk en verwoestend zal zijn. En de mensen die dit het beste begrijpen, zijn degenen die deze instellingen leiden. Daarom houdt Warren Buffett recordhoeveelheden contant geld aan.

Daarom verkopen bankdirecteuren hun eigen aandelen. Daarom positioneren slimme beleggers zich voor een ineenstorting, terwijl ze iedereen vertellen dat alles in orde is. Zij weten wat er gaat komen, omdat zij de gegevens kunnen zien die niet met het publiek worden gedeeld.

Zij begrijpen hoe deze systemen met elkaar verbonden zijn, omdat zij degenen zijn die de verbindingen hebben gelegd en zij bereiden zich voor op het onvermijdelijke, terwijl zij ervoor zorgen dat gewone beleggers en spaarders volledig onvoorbereid blijven. De vraag is niet of dit systeem zal instorten. De vraag is wanneer en hoe ernstig de schade zal zijn als dat gebeurt.

Op basis van de wiskundige realiteit van de blootstelling van schaduwbanken, de druk op de herfinanciering van commercieel vastgoed en de onderlinge verbondenheid van het systeem, zal de ineenstorting niet geleidelijk verlopen. Het zal plotseling en ernstig zijn, en anders dan alles wat we in de moderne financiële geschiedenis hebben meegemaakt. De vertraging geeft het slimme geld de tijd om zich perfect te positioneren voor wat er gaat komen.

Terwijl iedereen denkt dat de crisis is afgewend, leggen zij de basis voor een generatieoverschrijdende vermogensoverdracht op een schaal die de Amerikaanse financiële wereld voorgoed zal veranderen. De tekenen zijn overal te zien, als je ze maar weet te lezen. Terwijl banken vertrouwen uitstralen en de markten nieuwe hoogtepunten bereiken, positioneren de slimste beleggers in Amerika zich stilletjes voor de ineenstorting die zij als onvermijdelijk beschouwen.

Warren Buffett heeft geen 325 miljard dollar aan contanten verzameld omdat hij gelooft in de stabiliteit van de huidige markten. Bankdirecteuren verkopen hun eigen aandelen niet omdat ze denken dat hun instellingen ondergewaardeerd zijn. Ze bereiden zich voor op wat de wiskunde onmiskenbaar maakt.

De crash van 2025 wordt niet uitgesteld omdat de problemen zijn verdwenen. Hij wordt uitgesteld omdat de problemen systematisch zijn verborgen in schaduwbankactiviteiten, verlengings- en voorwerpstrategieën en onderling verbonden risiconetwerken die 2008 in vergelijking eenvoudig doen lijken. Wanneer dit systeem instort, zal dat niet geleidelijk gebeuren.

Het zal in één keer uiteenspatten, en de mensen die dit hebben zien aankomen, zullen de enigen zijn die in staat zijn om te overleven en te profiteren van de chaos. De keuze is aan u. U kunt het officiële verhaal geloven dat alles onder controle is, of u kunt het geld volgen en kijken wat de mensen die het meest te verliezen hebben, daadwerkelijk doen.

Het uitstel is geen genade, het is uw laatste waarschuwing. En de klok tikt sneller weg dan iemand wil toegeven.